Ein klimaneutrales Quartier mit Modellwirkung
Der Campus Illenauwiesen — und was die Immobilienwirtschaft daraus ableiten kann.
Bevor ich Immobilien entwickelt habe, war ich mehr als ein Jahrzehnt tief in der Energiewirtschaft. Mit powercloud habe ich Software gebaut, über die Versorger ihre Endkunden abrechnen — am Ende für fast zehn Millionen Vertragsverhältnisse. Wer so lange im Maschinenraum der Energiewende sitzt, lernt zwei Dinge sehr genau: erstens, wie viel Energie in Gebäuden steckt, und zweitens, dass die Art, wie wir Energie erzeugen, speichern und verteilen, der eigentliche Hebel ist. Der Campus Illenauwiesen ist die direkte Folge dieser Einsicht. Er ist nicht aus einer Renditeüberlegung entstanden, sondern aus einer Überzeugung — und er hat mich allein im Energiekonzept einen mittleren Millionenbetrag gekostet, freiwillig.
Die Ausgangsfrage war konkret: Lässt sich ein ganzes Quartier so bauen und betreiben, dass es im Betrieb klimaneutral ist — ohne Komfortverzicht und so, dass es sich für die Nutzer rechnet? Die gängige Annahme in der Immobilienwirtschaft lautet: Nachhaltigkeit kostet, und zwar entweder Geld oder Lebensqualität. Diese Annahme wollte ich widerlegen. Nicht in einer Studie, sondern am gebauten Objekt.
Das Ergebnis steht heute in der Innenstadt von Achern, direkt am Stadtpark — dem schönsten Park der Stadt, mit einer Badestelle an der Acher. Ein gemischt genutztes Quartier aus rund 140 Wohnungen, Serviced-Apartments, einem Gesundheits- und Fitnesszentrum, einem vollständig vermieteten Bürogebäude und einem Hotel. Im Betrieb ist der Campus CO₂-neutral, jedes Gebäude übertrifft den KfW-40-Standard, und die Energiekosten liegen um bis zu sechzig Prozent unter denen eines vergleichbaren Standard-Neubaus. Dass die Wohn- und Gewerbeflächen vollständig vermietet sind, ist dabei der wichtigste Beleg: Der Markt nimmt das Konzept an, weil es für die Nutzer schlicht günstiger und besser ist.
Damit das funktioniert, haben wir die Energieversorgung nicht eingekauft, sondern selbst in die Hand genommen — dafür haben wir die Future Energy GmbH als eigenen Energieversorger gegründet. Der Grund ist energiewirtschaftlich zwingend: Wer ein Quartier nicht nur baut, sondern auch energetisch betreibt, kontrolliert die größte laufende Kostenposition seiner Nutzer und die Herkunft jeder Kilowattstunde. Konkret heißt das: eine Photovoltaikanlage mit 460 kWp auf den begrünten Dächern, Batteriespeicher zum Ausgleich von Erzeugung und Verbrauch, eine Biomasse-Anlage für Wärme und Warmwasser sowie eine eigene Mittelspannungsinfrastruktur, über die wir den Restbezug selbst betreiben. Strom, der vor Ort erzeugt wird, wird auch vor Ort verbraucht, statt teuer über das Netz hin- und hergeschoben zu werden.
Die Herleitung, warum das wirtschaftlich aufgeht, ist im Kern dieselbe wie in der Stromwirtschaft. Ein einzelnes Gebäude ist energetisch immer ein Kompromiss. Ein Quartier dagegen lässt sich als zusammenhängendes Energiesystem denken: Erzeugung, Speicherung und Verbrauch werden über viele Einheiten hinweg ausgeglichen, Lastspitzen einzelner Nutzer mitteln sich heraus. Was im einzelnen Haus unwirtschaftlich wäre, wird in der Skalierung des Quartiers tragfähig. Genau dieses Prinzip — das System ist effizienter als die Summe seiner Teile — kannte ich aus der Energiebranche. Ich habe es auf gebaute Substanz übertragen.
Für die Immobilienwirtschaft lese ich daraus drei Schlüsse ab. Erstens: Klimaneutralität im Betrieb ist keine Frage von Idealismus, sondern von Systemarchitektur — wer das Quartier von Anfang an als Energiesystem plant, baut günstigere Betriebskosten gleich mit ein. Zweitens: Die Branche muss aufhören, in einzelnen Gebäuden zu denken. Der Maßstab, auf dem sich Nachhaltigkeit und Wirtschaftlichkeit versöhnen, ist das Quartier. Drittens: Energie- und Immobilienkompetenz gehören zusammen; solange beide Disziplinen getrennt arbeiten, bleibt das Potenzial ungenutzt.
Der Campus ist für mich darum mehr als ein Projekt. Er ist ein Leuchtturm, der zeigt, dass das, was als teuer und idealistisch gilt, langfristig das überlegene Modell ist. Was hier funktioniert, ist übertragbar — und genau daran arbeite ich gerade: an der Replizierbarkeit und Produktisierung des Gelernten.